Nhà đất Thượng Hải: Đà tăng trưởng đã chững lại

Các số liệu thống kê mới nhất cho thấy , thị trường bất động sản Thượng Hải đã chững lại trong tháng đầu năm 2015 , chấm dứt đà hồi phục dữ dội của thị trường này trong quý cuối năm 2014.
Thông cáo mới được ban bố gần đây của công ty nhà đất giá rẻ và dịch vụ Thượng Hải Uwin cho thấy , trừ phân khúc nhà giá rẻ do chính phủ trợ giá , trong tháng 1 năm 2015 , doanh thu bán bất động sản tại các phân khúc còn lại đã giảm mạnh xuống còn 756.500 thước vuông , chỉ bằng 44 , 8% so với tháng trước. Đây cũng là mức thấp nhất kể từ tháng 9 năm ngoái.

Ông Huang Zhijian , trưởng bộ phận phân tách thị trường của Uwin cho biết: "Đây là một sự sụt giảm khá bất thần , khi mà mới tháng trước , doanh thu bán nhà đã vọt lên mức kỉ lục của năm 2014 , đạt 1 , 37 triệu thước vuông sau những tin đồn về việc chính quyền đô thị có thể huỷ bỏ chính sách hạn chế mua nhà. Trong phông nền tết âm lịch đang tới gần , tình hình này có thể sẽ kéo dài trong một tháng tới. Thậm chí , không thể vững chắc rằng liệu thị trường có thể hồi phục trong tháng 3 hay không.
Trên phạm vi toàn đô thị , phân khúc nhà trung cấp và giá rẻ vẫn nối tiếp chiếm lĩnh thị trường với 8/10 chung cư mở bán trong tháng trước. Mức giá trung bình cho căn hộ thuộc các đề án này vào khoảng dưới 23.000 nhân dân tệ/mét vuông. 
Cũng theo Uwin , một đề án ở ngoại thành Sijin thuộc quận Tùng Giang đã trở thành điểm nóng của thị trường trong tháng trước , với 246 căn hộ giao thiệp thành tựu , mức giá trung bình vào khoảng 22.602 nhân dân tệ/mét vuông.  
Theo các chủ đầu tư đề án , có khoảng 688.100 thước vuông nhà được mở bán trong tháng trước , giảm mạnh so với mức gần 1 , 5 triệu thước vuông trong tháng 12 năm 2014.
Ông Huang cho biết thêm:"Tháng Giêng âm lịch vốn là thời đoạn trì trệ nhất trong năm của hoạt động kinh doanh bán nhà quận 9 , do ảnh hưởng của thời tiết lạnh giá và nghỉ tết âm lịch kéo dài.”
Theo số liệu từ trang web bất động sản chính thức của Thượng Hải- fangdi.com , tại thời điểm hiện tại , thị trường đang có 12 , 8 triệu thước vuông nhà chào bán trên toàn thành phố.

( Theo Nhịp sống thời đại )

"Nóng" đề xuất tín dụng cho người mua trung tâm thương mại

Cách đây không lâu , một vị lãnh đạo Bộ Xây dựng đã hé lộ một số báo cáo về gói tương trợ 50.000 tỷ đồng. Đối tượng của gói tín dụng này là người mua nhà thương mại. Liệu có quá sớm khi tuy là đây là tín hiệu tốt của thị trường?
Do tiến độ giải ngân khá ì à ì ạch trong lúc quá trình thẩm duyệt , xác định đối tượng vay lan tràn thặng dư bất cập , nên trong năm 2014 , nhà băng nhà nước cho ra đời Thông tư 32/1014 ( nhằm hiệu đính tu bổ Thông tư 11 ). Thông tư này được đánh giá là rất kịp thời.
Cụ thể , gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã giúp người lương bổng thấp có cơ hội vay mua NƠXH và NƠTM với tổng giá trị hợp đồng khoảng dưới 1 , 05 tỷ đồng ( không buộc khung diện tích và đơn giá ).

Thế nhưng , theo nhiều chuyên gia , bộ văn bản pháp lý trên vẫn chưa thể phát huy hết tác dụng vì đại bộ phận người có nhu cầu vẫn chưa dễ dàng tiếp cận với gói tín dụng này. Được biết , tính đến giữa tháng 1/2015 , đã có khoảng 12.000 hộ Nhà ở được ký hợp đồng tương trợ tín dụng từ gói 30.000 tỷ. Thời hạn giải ngân của gói tín dụng này là 1/6/2016.
Về phía doanh nghiệp , tính đến 31/10/2014 , một đô thị lớn có tới 10 triệu dân như Tp.HCM mà chỉ có… 2 doanh nghiệp được giải ngân 658 tỷ đồng. Cũng tại đô thị triệu dân này , chỉ có 1.444 cá nhân được vay 393 , 83 tỷ đồng ( nhà băng ký hạn mức tín dụng 1.470 , 93 tỷ đồng cho 1.513 khách hàng ). Với cuối cùng này , Ts. Nguyễn Chí Hiếu đánh giá , mực độ giải ngân của gói 30.000 tỷ chỉ đạt khoảng 10% ( ?! )
Những khó khăn khi tiếp cận gói tín dụng này từng được cả người dân và doanh nghiệp trực tiếp “gõ cửa nhà băng” để phản ảnh trong một thời gian dài. Đại đa số người dân đều tuy là họ đành “bó tay” không thể mua nhà bằng vay tín dụng biệt đãi ( kể cả trước và sau khi có Thông tư 32 của NHNN ).
Với gói tín dụng cho người mua nhà trị giá 50.000 tỷ đồng , thị trường sẽ đón thêm những đại gia chuyên nghề đầu cơ lướt sóng?
Còn đối những đề án gia cư thương mại thuộc diện “cứu trợ” thì được coi là "hàng hiếm" trên thị trường thời gian trước: Thăng Long Victory ( 350/440 tổng số căn ) , CT NumberOne , Sail Tower ( 20% cơ cấu căn hộ ). Theo anh Bình , một cán bộ trong ngành thống kê , nếu muốn mua những biệt thự kiểu này thì phải chấp thuận xa trung tâm ( chẳng hạn Hoài Đức ) , và phải nhanh chân đặt chỗ hoặc mất tiền chênh.
Ở chiều trái lại , không ít nhà ở có sẵn điều kiện được vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng ( điều kiện hộ khẩu , lương bổng , khả năng chi trả nợ… ) nhưng để mua căn hộ mục tiêu vẫn phải vay theo lãi suất thông thường.
Chẳng hạn như chị Lan , người mua một căn hộ của đề án gần NƠXH của Sông Đà ở mặt phố Trần Phú ( Hà Đông ) cho biết: “Tôi không thể mơ mua được gia cư tầng lớp vì lan tràn thặng dư yếu tố. Đặng Xá đã hoàn chỉnh và kiên cố thì lại xa quá. Còn đề án của chủ đầu tư Sông Đà thì không biết khi nào mới xong. Bởi thế , tôi đành vay NHTM để mua một căn hộ tại đề án Hồ Gươm Plaza. Thôi thì vào ở rồi từ từ trả nợ”.
Đã có tới 15 NHTM dự khán giải ngân gói tín dụng này , thế nhưng chất lượng tiến trình thì chưa thể đảm bảo , và việc “tiêu hóa” được 30.000 tỷ đồng sao cho đúng lúc , đúng chỗ còn rất gian nan.
Toàn thị trường nhà đất vẫn đang trong tình trạng phập phồng chờ những tin mừng trong năm 2015 tới , thì đột ngột lại có đề xuất "bơm" 50.000 tỷ đồng nữa cho vay mua gia cư thương mại từ phía NHNN.
Đề xuất này có một vài chi tiết đáng lưu ý là: lãi suất khăng khăng 7%/năm trong 10 năm; thời hạn vay có thể trong 10-20 năm nhưng ở 10 năm đầu , mức lãi suất cơ hồ sẽ khăng khăng ở mức 7%/năm để người vay có thể tính trước được khả năng chi trả. Đối tượng mục tiêu của gói này theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng là phân khúc nhà quận thủ đức trung và cao cấp.
Thông báo về gói 50.000 tỷ lập tức trở thành tâm điểm của dư luận cả trong và ngoài ngành. Ở góc độ người mua nhà cần vốn tương trợ và doanh nghiệp chuyên xây dựng căn hộ diện tích nhỏ , giá rẻ ( tiêu biểu là Đất Lành ) , đều tuy là gói tín dụng này ( nếu được duyệt ) dường như chỉ dành cho… người giàu và giới đầu cơ.
Vì phân khúc bất động sản mục tiêu của gói này là căn hộ nhà tập thể cao cấp , biệt thự , liền kề thông thường giá rất cao , dành cho đối tượng nhiều tiền. Bởi thế , những đối tượng cần gia cư , với lương bổng trung bình chỉ khoảng dưới 15 triệu đồng/tháng mần răng mơ tới.
Một giá dụ cụ thể: Với mức lãi suất 5%/năm trong 10 năm đầu , nếu vay khoảng 800 triệu đồng để mua căn hộ đắt giá dưới 1 tỷ đồng ( thuộc gói 30.000 tỷ đồng ) , thì phải trả số tiền hàng tháng khoảng 7 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Công thức này nếu vận dụng vào gói tín dụng "mới" thì con số lãi vay hàng tháng lên tới hơn 9 triệu đồng.
Trong điều kiện hoàn hảo , ở chiều hướng đầu tư , nhà kinh doanh địa ốc và chủ đầu tư mới có thể mừng vui. Trong cơn lốc chào hàng ào ạt của các đề án NƠTM , phần nhiều lại là những sản phẩm không nằm trong gói 30.000 tỷ đồng.

( Theo Thời báo kinh doanh )

Gói dự án 50.000 tỷ lại thiên vị "nhà giàu"?

Mới đây , trong một hội thảo , Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã công báo về việc ngân hàng quốc gia sẽ kết hợp với các bộ , ngành báo cáo Chính phủ tiếp kiến đưa ra gói trợ giúp 50.000 tỷ đồng cho phân khúc nhà thương nghiệp với lãi suất cho vay 7% trong 10 năm , nhằm tạo hoàn cảnh cho người vay toan tính được thời kì trả nợ.
Giảng giải nguyên do đề xuất gói trợ giúp này , Bộ Xây dựng cho biết , gói 50.000 tỷ đồng mong mỏi sẽ đi vào thị trường nhà bán ( BĐS ) ở phân khúc trung cấp và cao cấp giúp thị trường “ấm” đều.
Tuy nhiên , việc đầu tư một gói trợ giúp giá trị lớn dành cho những người không thuộc diện ngày công thấp đã vấp phải nhiều quan điểm phản đối của các chuyên gia kinh tế , doanh nghiệp bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đực , Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM còn cương trực ý là , gói tín dụng 50.000 tỷ là dành cho "người giàu". "Nói gói 50.000 tỷ dành cho phân khúc BĐS trung cấp còn có xác xuất tạm nghe được , nhưng nếu dành cho phân khúc BĐS cao cấp thì tôi hoàn toàn phản đối".
Theo ông Đực , đã là "hỗ trợ" thì phải dành cho đối tượng không có hoặc có ít khả năng mua được nhà. Không ai đi trợ giúp , ưu đãi cho những người mua nhà vườn , penhouse , căn hộ 3.000-4.000 USD/m2. "Đã giàu lại còn được hưởng phúc lợi nữa thì không riêng gì tôi mà nhiều người phản đối".
Ở tầm nhìn xa hơn , ông Đực còn lo ngại nếu đặt điều kiện không kỹ , gói 50.000 tỷ có xác xuất bị lợi dụng để mua nhà đầu cơ , cho thuê...Như vậy , người ngày công thấp không được hưởng lợi gì từ gói 50.000 tỷ , mà gói này chỉ làm lợi cho những người "có thu nhập".
Thậm chí , ông Nguyễn Văn Đực còn đặt ra vấn đề lobby cho gói tín dụng này: "Người dân có quyền nghi rằng những siêu đại gia đã vận động cho gói này để tiêu thụ lượng hàng tồn kho cao cấp của họ và họ lại cố ý không chịu giảm giá , hoặc không chịu giảm diện tích..."
Sau khi đưa ra những phân tích trên , ông Đực đề xuất , gói 50.000 tỷ chỉ nên coi là sự nối tiếp gói 30.000 tỷ và nới rộng cho những căn hộ trung cấp có giá từ 1 , 050 tỷ đến 1 , 5-1 , 6 tỷ chứ chẳng thể trợ giúp cho những người có 2-3 tỷ trở lên.
Trước đề xuất này , ông Phạm Sỹ Liêm tỏ ra nghi ngại , vì nếu cứ với cách đặt ra hết hoàn cảnh này đến hoàn cảnh khác mới được vay như đã làm đối với gói 30.000 tỷ thì vị tất gói 50.000 tỷ đã dễ vay dù mức lãi suất 7% dự kiến khá phải chăng. "Hỗ trợ là cần thiết nhưng trợ giúp để thúc đẩy thị trường chứ không phải cứ nói rồi đưa ra hết hoàn cảnh này nọ thì không ổn" , ông Liêm nói.
"Ngân hàng không hưởng lợi nhiều từ gói 30.000 tỷ. Người dân được trực tiếp vay , còn doanh nghiệp bán được hàng nên cũng được hưởng nhiều mối lợi gián tiếp từ gói này , ngoại trừ một số doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội được lợi trực tiếp".
Ngoại giả , Tp.HCM cũng thiệt thòi hơn Hà Nội vì theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng , 50% gói này thuộc về Hà Nội do chính quyền Tp.HCM khi duyệt các khu căn hộ cao cấp nhà xã hội đã ngăn lại để doanh nghiệp chia nhỏ căn hộ. Bây giờ , Tp.HCM mới có 9 dự án được phép chia nhỏ căn hộ.
Bây giờ , Tp.HCM lại đang có ý chí ngừng cho chia nhỏ căn hộ với lý do để điều tra , nghiên cứu lại những dự án được duyệt đã thi công thế nào , có làm nghẽn mạch hạ tầng xã hội hay không. Thời kì ngưng sẽ mất khoảng 5-6 tháng và trong khoảng thời gian này không có bất kỳ dự án nào chia nhỏ căn hộ.
Như vậy , theo ông Đực , điều đó càng làm nghẽn mạch những căn hộ vừa với gói 30.000 tỷ. Người dân chỉ có tiền mua căn hộ 40-50m2 nhưng giờ đây với cách làm này , họ lại phải tiếp kiến ở nhà thuê với diện tích chỉ chừng 10-20m2".
Nhìn nhận về khả năng cứu thị trường mua nhà huyện cần giờ , ông Nguyễn Văn Đực ý là đây và việc rất thiếu thốn. Theo đó , với nhóm những sản phẩm có xác xuất tiêu thụ được , tức có hạ tầng , hoàn cảnh giao thông , mặt bằng tốt , diện tích phù hợp... Thì các doanh nghiệp đã tự cứu nhau bằng cách vay thêm tiền , mua đi bán lại những dự án này. Ví như có sự trợ giúp của hai gói tín dụng thì những dự án này có xác xuất cứu được. Còn lại , những dự án chìm ngập trong thiếu thốn , tức vị trí quá xấu , diện tích quá rộng , giá quá cao thì buộc lòng phải cho 'chết'.

( Theo Đất Việt )

Hậu Giang: thu hồi đất 10 năm chưa bồi hoàn

Đó là tình trạng của gia đình ông Châu tại huyện Châu Thành A , tỉnh Hậu Giang. Từ khi ngày có quyết định thu hồi đất , con cháu trong gia đình ông phải đi làm công kiếm từng đồng để nuôi cha mẹ già.
Được biết , UBND huyện Châu Thành A ( Hậu Giang ) năm 2004 đã ban hành quyết định thu hồi thuê nhà của 168 hộ dân thuộc diện di dời giải tỏa để giao đất cho khu công nghiệp ( KCN ) Tân Phú Thạnh ( xã Tân Phú Thạnh ). Trong đó , hộ ông Huỳnh Văn Châu đã bị thu hồi đất đai khoảng năm công đất. UBND huyện cuối năm 2011 cũng ra bảng kê chi tiết áp giá đền bù cho nhà ông với số tiền hơn 1 , 766 tỷ đồng. Đồng thời , xứ sở còn đề nghị gia đình ông phải bốc 27 bộ hài cốt ở diện tích đất thuộc diện giải tỏa và hơn 10 ngày sau thời gian ấy phải di dời.

Tuy nhiên , hơn ba năm qua , hộ ông Châu vẫn phải mỏi mòn mong mỏi tiền đền bù từng ngày khi 167 hộ dân chung quanh đã nhận được và chuyển đi nơi khác để yên ổn cuộc sống. Ông Châu trình diễn , tính từ ngày có quyết định thu hồi đất do UBND huyện ban hành , gia đình ông chỉ được tạm ứng gần 19 triệu đồng để thực hành di dời 27 ngôi mộ trong vườn , đồng thời để sẵn cho việc di dời , phóng thích mặt bằng. Ông Châu bày tỏ: “Do không có đất để chôn người chết lại nên gia đình tôi đành cho hài cốt vào hũ rồi chia ra cho mỗi bằng hữu , con cái mang về để trong nhà thờ cúng”.
Được biết , năm hộ gia đình với 25 nhân khẩu con cháu của ông Châu trước đó đã chăn nuôi , trồng trọt rất hiệu quả. Mỗi năm đổ đồng cả gia đình thu lời 70-100 triệu đồng. Tuy nhiên , gia đình ông không làm ăn được gì từ ngày có quyết định thu hồi mua đất huyện nhà bè nên kinh tế ngày một sống eo hẹp. Vì thế , con cháu trong nhà đã phải đi làm công kiếm tiền về nuôi cha mẹ già.
Trong năm vừa qua , mùa mưa lũ nước ngập tứ bề , nhà ông Châu không dám làm vô luận cái gì vì sợ vi phạm quy định của quốc gia. Cả gia đình đành phải lội nước , sống chung với lũ. Qua năm tháng , nhà cửa bị mục nát hết. Thậm chí , tháng 9/2014 , ông Châu và vợ một phen hú vía bởi mái nhà phía sau bất ngờ sập đổ nhưng rất may ông bà đã kịp thời chạy thoát ra ngoài.
Phó chủ tịch xã Tân Phú Thạnh Hồ Thanh Triết cho biết , về tình trạng khu đất của hộ ông Châu , chưa có nhà đầu tư nên chưa thể giải quyết được. UBND xã biết bây giờ gia đình ông đang gặp rất nhiều thiếu thốn , chính quyền đã báo cho ban quản lý các KCN , trọng tâm phát triển quỹ đất của tỉnh nhanh chóng cân nhắc , coi xét , giải quyết. Bên cạnh đó , phê duyệt nhiều cuộc họp giải quyết khiếu nại các cấp , xã cũng đã nhiều lần phản ánh trường hợp gia đình ông Châu lên UBND tỉnh.
Theo báo cáo của Phó chủ tịch thường trực UBND tỉnh Hậu Giang Nguyễn Liên Khoa , trong việc xử lí trường hợp của ông Châu , tỉnh cũng có cái khó. Vì đặc thù nên trong việc phóng thích mặt bằng các KCN tỉnh không làm đất sạch , chỉ khi nào có nhà đầu tư thì họ ứng vốn để tỉnh thanh toán tiền đền bù. Đối với trường hợp hộ gia đình ông Châu , đất nằm trong quy hoạch và đã có quyết định thu hồi đất đai nhưng vẫn chưa có nhà đầu tư nên việc chi trả đền bù đất , tài sản gắn liền với khu căn hộ cao cấp hiện chưa có nguồn. Đồng thời , tỉnh biết dân khó và khổ nên mới đây đã họp bàn với các Sở , ngành sở quan , đồng thời có các phương án để giải quyết tình trạng này dứt điểm. Tỉnh đang coi xét hai phương án , có xác xuất thu hồi đất đai lại quyết định thu hồi đất của hộ này hoặc có xác xuất tạm ứng tiền kinh phí ra đền bù cho hộ ông Châu. Nhằm gỡ khó cho người dân , tỉnh đang toan tính để giải quyết dứt điểm vấn đề này.

( Theo Báo luật pháp Tp.HCM Online )

Tiền thu được từ sắp đặt lại căn hộ chung cư sẽ thuộc sở hữu quốc gia

Thủ tướng Chính phủ vừa ra Quyết định số 71/2014/QĐ-TTg về việc quản lý , sử dụng tiền thu được từ bán tài sản trên đất , nhượng quyền sử dụng đất , chuyển mục tiêu sử dụng đất. Theo đó , từ ngày 15/2/2015 , số tiền này sẽ thuộc sở hữu của Nhà nước.

Theo đó , số tiền thu được từ bán tài sản trên đất , sang nhượng quyền sử dụng đất của các cơ quan hành chính , đơn vị sự nghiệp , công ty nhà nước phải được nộp vào tài khoản tạm giữ tại kho bạc nhà nước. Bộ Tài chính sẽ làm chủ tài khoản này ( đối với cơ quan hành chính , đơn vị sự nghiệp , công ty nhà nước thuộc quyền quản lý của Trung ương ); đối với cơ quan hành chính , đơn vị sự nghiệp , công ty nhà nước thực dân địa phương quản lý thì tài khoản tạm giữ tại kho bạc nhà nước cấp tỉnh do Sở Tài chính làm chủ tài khoản trong thời hạn 90 ngày , kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt cuối cùng trúng bán đấu giá ( đối với trường hợp bán đấu giá ) hoặc Sở Tài chính ban hành thông báo về giá bán tài sản trên đất , sang nhượng quyền sử dụng đất ( đối với trường hợp bán chỉ định ). Nếu chưa nộp đủ số tiền vào tài khoản tạm giữ bị thì bị phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế...
100% số tiền thu được từ bán tài sản , sang nhượng quyền sử dụng đất của cơ quan sự nghiệp thực dân địa phương sẽ được để lại cho ngân sách vùng đất. Số tiền này sẽ được sử dụng để thực hiện các nhà đất đầu tư xây dựng , nâng cấp , cải tạo hội sở làm việc , cơ sở hoạt động sự nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt; bao gồm cả chi phí bồi thường , giải phóng mặt bằng , tương trợ theo quy định pháp luật để nhận lại đất tại vị trí mới , đầu tư , xây dựng , sửa sang , nâng cấp cơ sở hạ tầng của địa phương; tương trợ di dời các hộ nhà ở , cá nhân đã bố trí làm gia cư khuôn viên các cơ sở nhà , đất khác của cơ quan hành chính , đơn vị sự nghiệp thuộc phạm vị quản lý của Bộ , ngành , địa phương.
Trong trường hợp cơ quan hành chính , đơn vị sự nghiệp chưa có đầu tư nhà huyện củ chi được cấp có thẩm quyền duyệt và chưa triển khai đầu tư xây dựng thì từ ngày số tiền thu được từ bán tài sản trên đất , sang nhượng quyền sử dụng đất được nộp vào tài khoản tạm giữ tính đến 24 tháng sau , Bộ Tài chính , Sở Tài chính sẽ có trách nhiệm nộp số tiền này vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước; đối với các hộ nhà ở , cá nhân đã bố trí làm gia cư trong khuôn viên các cơ sở nhà , đất thuộc phạm vi quản lý của các Bộ , ngành , vùng đất thì sẽ không có yêu cầu tương trợ di dời; không có biệt thự đầu tư cơ sở hạ tầng tại vùng đất hoặc có đề án đầu tư được cấp có thẩm quyền duyệt nhưng sử dụng không hết số tiền trên cơ khoản tạm giữ.

( Theo Kinh tế&Đô thị )

Nợ xấu là rủi ro lớn nhất của thị trường thị trường kinh doanh bất động sản năm 2015

TS. Lê Xuân Nghĩa , Viện trưởng Viện nghiên cứu và Phát triển kinh doanh nhận định , xui xẻo lớn nhất của thị trường bất động sản ( BĐS ) năm 2015 là xử lí nợ bằng cách khoanh và giãn nợ.
Trong Hội thảo khoa học quốc gia: "Kinh doanh BĐS - thời cơ và thách thức trong đà phục hồi của thị trường" ngày 30/1 , ông Lê Xuân Nghĩa đã dành phần lớn bài tham luận để cảnh báo về xui xẻo của thị trường đất bán năm 2015.
Ông Nghĩa cho biết: "Thị trường BĐS Việt Nam chỉ vừa mới "thở" thường nhật trở lại sau một thời kì dài "thoi thóp" phải có sự trợ giúp của "bình oxy". Từ thời gian này , cần thận trọng với đà phục hồi ngắn trong năm 2014 và nên có giải pháp giữ cho thị trường này cân bằng , hướng đến sự phục hồi bền vững".

Theo chuyên gia này , tỷ lệ nợ xấu và cách xử lí nợ chưa thực hiện toàn diện và hoàn toàn là xui xẻo lớn nhất của BĐS. Bây giờ , hiện tượng đang phổ thông nhất là "nhốt" nợ xấu bằng cách đáo nợ , khoanh nợ hoặc chuyển nợ ngắn hạn sang dài hạn... Tuy nhiên , ông Nghĩa nhấn mạnh: "Các cách làm này không hoàn cảnh tối ưu vì kéo giãn ra và "nhốt" nó lại thì nó vẫn còn đó".
Viện trưởng Viện nghiên cứu và Phát triển kinh doanh ý là , nợ xấu ( cốt yếu trong khu vực BĐS ) sẽ là trở ngại cản tiến trình tái kiến trúc các ngân hàng. Ví như đóng khung tuốt khối lượng nợ khó xử lí này thì thị trường mua bán nợ xấu sẽ bị khóa chặt và điều đó tiềm tàng xui xẻo không hề nhỏ cho thị trường BĐS.
Theo ông Nghĩa , giải pháp khắc phục nhược điểm này là phải đẩy nhanh tiến trình xử lí nợ xấu , đồng thời xử lí bằng "tiền tươi thóc thật" chứ không phải "nhốt" nợ và giãn nợ. Đặc biệt , cần tạo hoàn cảnh cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này. Tuy nhiên , trên thị trường mua nợ xấu , một thách thức đang diễn ra thường xuyên là khách hàng trả tiền rồi nhưng không sang tên được. Đó chính là nguyên do khiến thị trường xử lí nợ xấu BĐS bị bế tắc và cũng là điều các nhà đầu tư nước ngoài lo ngại nhiều nhất.
Ông Nghĩa nhận định , xui xẻo thứ hai của thị trường BĐS năm 2015 là lo ngại vấn đề mặt bằng lãi suất lại gia tăng. Cụ thể , "dư địa" của chính sách tiền tệ năm 2015 để kích thích kinh tế còn rất ít. Thị trường bây giờ đang hình thành xu hướng lãi suất cao trong dài hạn và lãi suất thấp trong ngắn hạn ( xui xẻo lớn lãi suất cao , xui xẻo nhỏ một tỷ lệ tương đối nhỏ của số tiền vay ). Quý III-IV/2015 , mặt bằng lãi suất mới sẽ hình thành , có xác xuất không cao như trước đây nhưng sẽ cao hơn bây giờ.
Chuyên gia này đưa ra xui xẻo thứ ba là thị trường mua nhà quận tân phú Việt Nam dễ bị thương tổn bởi những bế tắc về thể chế. 2015 là năm trọng tâm để giải quyết các vấn đề thể chế liên tưởng tới thị trường này. Cụ thể , các thủ tục mua bán , cấp phép , nhượng , sang tên... Vẫn còn không đơn giản và còn tiềm tàng nhiều xui xẻo. Vì thế , các bộ ngành liên tưởng phải đẩy mạnh cải thiện các chính sách trợ giúp nhiều hơn nữa.
Theo ông Lê Xuân Nghĩa , năm 2015 , chưa thể mong mỏi gì nhiều về sự phục hồi mạnh mẽ của BĐS dù đã hiện ra tín hiệu hy vọng tốt nhất. Năm 2018 , thị trường nhà đất có xác xuất trở lại thể trạng thường nhật nếu đánh giá thận trọng. Đặc biệt , có xác xuất mong mỏi sự phục hồi vững chắc trong giai đoạn 2019-2021. Tốc độ phục hồi của thị trường BĐS sẽ diễn ra nhanh hơn nếu khắc phục được các chính sách , thể chế.
Chuyên gia kinh tế này nhận định , ở Việt Nam , công nghiệp chế tạo và chế biến tuốt là gia công. Ngành nông nghiệp chỉ dừng lại ở mức độ thô chế biến và bán thô. Những thị trường này ít tạo ra chuỗi giá trị cao. Vì thế , năm 2015 , BĐS trở nên một kênh đầu tư ít xui xẻo nhất. Nhưng các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS cần để sẵn sẵn sàng hai tâm thế.
Một là thị trường BĐS hiện đang là kênh đầu tư hấp dẫn bậc nhất. Hai là , môi trường này cũng có nhiều xui xẻo nhất bởi chu kì của nó rất khó dự báo cũng như khó tính khó nết toán , kiểm soát được nguồn vốn chảy vào thị trường này.
Thực tiễn , các cuộc khủng hoảng không liên tưởng tới BĐS đều phục hồi rất nhanh. Các cuộc khủng hoảng dính líu đến BĐS phải mất thời kì dài mới phục hồi và có tác động tai hại đến tiêu dùng và lao động. Ông Nghĩa nói: "Do đó , thị trường BĐS cần phải được quan hoài , toan tính kỹ lưỡng hơn nữa".
Trước đó , Hiệp hội BĐS Tp.HCM đã công báo dự báo về thị trường địa ốc năm 2015. Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM , Lê Hoàng Châu cảnh báo , thiếu thốn của năm 2015 vẫn là giải quyết hàng tồn kho BĐS.
Cũng theo chuyên gia này , hiện vấn đề được quan hoài nhiều nhất là xử lí nợ xấu để giúp tái kiến trúc thị trường BĐS , xử lí hàng tồn kho đất nền cao cấp vững bền , yên ổn. Mặc dù năm 2015 sẽ có nhiều Luật sửa đổi , chính sách theo chiều hướng thoáng khí hơn nhưng ông Châu đánh giá Luật Đất đai 2013 vẫn còn một số chế định gây lo ngại.
Đan cử , cách tính tiền sử dụng đất bất hợp lý sẽ tiếp kiến là một “gánh nặng” và “ẩn số” của nhà đầu tư. Ngoại giả , có một số chế định mới sẽ làm tăng phí tổn trong cơ cấu giá thành BĐS , đó là phí tổn bảo lĩnh và ký quỹ BĐS hình thành trong tương lai. Ông Châu nhận xét: "Đây là hai nhân tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà cuối cùng người tiêu dùng sẽ gánh chịu khi mua nhà".

( Theo Vnexpress )

Những quy định mới của luật về nhà ở khó thực hiện

Các quy định mới về bảo lĩnh và ký quỹ bất động sản ( BĐS ) có khả năng gây trở ngại cho doanh nghiệp và thiệt hại cho người mua vì sau cuối phí tổn này cũng phải tính vào giá bán nhà.
Đó chính là nhận định của chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM Lê Hoàng Châu tại buổi tổng kết đánh giá tình hình thị trường nhà đất thuê năm 2014 ngày 29/1.
Theo đại diện Hiệp hội BĐS thành phố , các Luật mới ban hành đã sửa sang một số chế định mới như bảo lĩnh BĐS hình thành trong tương lai ( tại Luật kinh doanh BĐS hiệu chính 2014 ) , ký quỹ ( trong Luật Đầu tư 2014 và Luật đất cát 2013 ). Cụ thể , khi được quốc gia cho thuê đất , giao đất để thực hành dự án , chủ đầu tư phải ký quỹ với 1-3% trong tổng mức đầu tư của dự án.

Về việc mua bán BĐS hình thành trong tương lai , các doanh nghiệp phải nộp số tiền bảo lĩnh bằng giá trị BĐS sẽ hình thành vào ngân hàng. Bên cạnh đó , doanh nghiệp phải nộp cho ngân hàng khoản phí bảo lĩnh khoảng 2%/năm trong tổng giá trị bảo lĩnh. Ông Châu góp ý: “Các chế định này làm phát sinh hai nhân tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành BĐS là phí tổn ký quỹ và phí tổn bảo lĩnh mà sau cuối người mua phải gánh chịu”.
Qua phân tích này , hiệp hội đã kiến nghị , không phải thực  lãnh nếu dự án mà khách hàng không đề nghị thực hành quy định này. Còn nếu người mua đề nghị , chủ đầu tư chỉ tiến hành bảo lĩnh đối với từng căn hộ khi ký giao kèo bán chứ không nên bắt phải nộp bảo lĩnh cho toàn bộ dự án. Đồng thời , hiệp hội cũng đề xuất miễn ký quỹ với các dự án đã hoàn thiện phóng thích mặt bằng. Cụ thể , mức ký quỹ chỉ bao gồm hạ tầng cơ sở và phí tổn tạo quỹ đất thay vì tổng vốn đầu tư toàn bộ dự án.
Tuy nhiên , theo quan điểm của luật sư Trương Thị Hòa , các quy định trên tuy gây trở ngại hơn cho doanh nghiệp đất quận tân bình nhưng lại góp phần “gạn đục khơi trong” nhằm chọn lọc doanh nghiệp thực sự có năng lực tài chính. Vì thế , khách hàng cũng được lợi là đảm bảo an toàn hơn khi mua nhà.
Theo ông Châu , mặc dù cơ chế cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã cởi mở hơn trước nhưng còn nhiều trở ngại. Ông Châu phân tích: “Luật nhà ở quy định người nước ngoài được mua và sở hữu không quá 30% căn hộ trong một tòa nhà chung cư , không quá 250 căn hộ trong một chức vụ phường. Quy định này chưa thấu đáo”.
Ông Châu dẫn chứng , đan cử như toàn bộ dự án Phú Mỹ Hưng và nhiều khu công nghiệp khác đang tập trung tại phường Tân Phong , quận 7; nhiều dự án và nhiều người nước ngoài sinh sống tại phường Thảo Điền , quận 2. Ông cho biết: “Nếu thao túng chỉ được bán 250 căn nhà sau một chức vụ phường thì sẽ khó cho cả chủ đầu tư lẫn người mua. Bởi vậy , với những thành phố lớn , tập trung nhiều người nước ngoài như Tp.HCM , Hà Nội , Đà Nẵng... Thì cần có quy định hợp lý hơn”.
Trong trường hợp kiều dân mua nhà , theo đề nghị của lãnh đạo Hiệp hội BĐS , thủ tục chính xác nguồn gốc người Việt cần giản đơn hóa nhằm tạo hoàn cảnh thuận lợi cho đối tượng này được quyền mua nhà như người trong nước theo đúng chủ trương của Luật nhà ở 2014. Đối với trường hợp kiều dân không có giấy khai sinh hay giấy má việc công tùy thân khác để chứng minh nguồn gốc do bị thất lạc , mất thì đề nghị dùng thông tin trên giấy căn cứ được nước sở tại cấp để xác định.

( Theo luật pháp Tp.HCM Online )