Trong Hội thảo khoa học quốc gia: "Kinh doanh BĐS - thời cơ và thách thức trong đà phục hồi của thị trường" ngày 30/1 , ông Lê Xuân Nghĩa đã dành phần lớn bài tham luận để cảnh báo về xui xẻo của thị trường đất bán năm 2015.
Ông Nghĩa cho biết: "Thị trường BĐS Việt Nam chỉ vừa mới "thở" thường nhật trở lại sau một thời kì dài "thoi thóp" phải có sự trợ giúp của "bình oxy". Từ thời gian này , cần thận trọng với đà phục hồi ngắn trong năm 2014 và nên có giải pháp giữ cho thị trường này cân bằng , hướng đến sự phục hồi bền vững".
Theo chuyên gia này , tỷ lệ nợ xấu và cách xử lí nợ chưa thực hiện toàn diện và hoàn toàn là xui xẻo lớn nhất của BĐS. Bây giờ , hiện tượng đang phổ thông nhất là "nhốt" nợ xấu bằng cách đáo nợ , khoanh nợ hoặc chuyển nợ ngắn hạn sang dài hạn... Tuy nhiên , ông Nghĩa nhấn mạnh: "Các cách làm này không hoàn cảnh tối ưu vì kéo giãn ra và "nhốt" nó lại thì nó vẫn còn đó".
Viện trưởng Viện nghiên cứu và Phát triển kinh doanh ý là , nợ xấu ( cốt yếu trong khu vực BĐS ) sẽ là trở ngại cản tiến trình tái kiến trúc các ngân hàng. Ví như đóng khung tuốt khối lượng nợ khó xử lí này thì thị trường mua bán nợ xấu sẽ bị khóa chặt và điều đó tiềm tàng xui xẻo không hề nhỏ cho thị trường BĐS.
Theo ông Nghĩa , giải pháp khắc phục nhược điểm này là phải đẩy nhanh tiến trình xử lí nợ xấu , đồng thời xử lí bằng "tiền tươi thóc thật" chứ không phải "nhốt" nợ và giãn nợ. Đặc biệt , cần tạo hoàn cảnh cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này. Tuy nhiên , trên thị trường mua nợ xấu , một thách thức đang diễn ra thường xuyên là khách hàng trả tiền rồi nhưng không sang tên được. Đó chính là nguyên do khiến thị trường xử lí nợ xấu BĐS bị bế tắc và cũng là điều các nhà đầu tư nước ngoài lo ngại nhiều nhất.
Ông Nghĩa nhận định , xui xẻo thứ hai của thị trường BĐS năm 2015 là lo ngại vấn đề mặt bằng lãi suất lại gia tăng. Cụ thể , "dư địa" của chính sách tiền tệ năm 2015 để kích thích kinh tế còn rất ít. Thị trường bây giờ đang hình thành xu hướng lãi suất cao trong dài hạn và lãi suất thấp trong ngắn hạn ( xui xẻo lớn lãi suất cao , xui xẻo nhỏ một tỷ lệ tương đối nhỏ của số tiền vay ). Quý III-IV/2015 , mặt bằng lãi suất mới sẽ hình thành , có xác xuất không cao như trước đây nhưng sẽ cao hơn bây giờ.
Chuyên gia này đưa ra xui xẻo thứ ba là thị trường mua nhà quận tân phú Việt Nam dễ bị thương tổn bởi những bế tắc về thể chế. 2015 là năm trọng tâm để giải quyết các vấn đề thể chế liên tưởng tới thị trường này. Cụ thể , các thủ tục mua bán , cấp phép , nhượng , sang tên... Vẫn còn không đơn giản và còn tiềm tàng nhiều xui xẻo. Vì thế , các bộ ngành liên tưởng phải đẩy mạnh cải thiện các chính sách trợ giúp nhiều hơn nữa.
Theo ông Lê Xuân Nghĩa , năm 2015 , chưa thể mong mỏi gì nhiều về sự phục hồi mạnh mẽ của BĐS dù đã hiện ra tín hiệu hy vọng tốt nhất. Năm 2018 , thị trường nhà đất có xác xuất trở lại thể trạng thường nhật nếu đánh giá thận trọng. Đặc biệt , có xác xuất mong mỏi sự phục hồi vững chắc trong giai đoạn 2019-2021. Tốc độ phục hồi của thị trường BĐS sẽ diễn ra nhanh hơn nếu khắc phục được các chính sách , thể chế.
Chuyên gia kinh tế này nhận định , ở Việt Nam , công nghiệp chế tạo và chế biến tuốt là gia công. Ngành nông nghiệp chỉ dừng lại ở mức độ thô chế biến và bán thô. Những thị trường này ít tạo ra chuỗi giá trị cao. Vì thế , năm 2015 , BĐS trở nên một kênh đầu tư ít xui xẻo nhất. Nhưng các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS cần để sẵn sẵn sàng hai tâm thế.
Một là thị trường BĐS hiện đang là kênh đầu tư hấp dẫn bậc nhất. Hai là , môi trường này cũng có nhiều xui xẻo nhất bởi chu kì của nó rất khó dự báo cũng như khó tính khó nết toán , kiểm soát được nguồn vốn chảy vào thị trường này.
Thực tiễn , các cuộc khủng hoảng không liên tưởng tới BĐS đều phục hồi rất nhanh. Các cuộc khủng hoảng dính líu đến BĐS phải mất thời kì dài mới phục hồi và có tác động tai hại đến tiêu dùng và lao động. Ông Nghĩa nói: "Do đó , thị trường BĐS cần phải được quan hoài , toan tính kỹ lưỡng hơn nữa".
Trước đó , Hiệp hội BĐS Tp.HCM đã công báo dự báo về thị trường địa ốc năm 2015. Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM , Lê Hoàng Châu cảnh báo , thiếu thốn của năm 2015 vẫn là giải quyết hàng tồn kho BĐS.
Cũng theo chuyên gia này , hiện vấn đề được quan hoài nhiều nhất là xử lí nợ xấu để giúp tái kiến trúc thị trường BĐS , xử lí hàng tồn kho đất nền cao cấp vững bền , yên ổn. Mặc dù năm 2015 sẽ có nhiều Luật sửa đổi , chính sách theo chiều hướng thoáng khí hơn nhưng ông Châu đánh giá Luật Đất đai 2013 vẫn còn một số chế định gây lo ngại.
Đan cử , cách tính tiền sử dụng đất bất hợp lý sẽ tiếp kiến là một “gánh nặng” và “ẩn số” của nhà đầu tư. Ngoại giả , có một số chế định mới sẽ làm tăng phí tổn trong cơ cấu giá thành BĐS , đó là phí tổn bảo lĩnh và ký quỹ BĐS hình thành trong tương lai. Ông Châu nhận xét: "Đây là hai nhân tố hoàn toàn mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà cuối cùng người tiêu dùng sẽ gánh chịu khi mua nhà".
( Theo Vnexpress )
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét